RBC風險資本額EV隱含價值AV精算價值 西門町昆明街幸福大樓 新光人壽標出寶慶路土地

新光金房產 18個月增值200億
日期:2010/08/19 02:52 記者彭禎伶／台北報導
工商時報

1年半的時間，新光人壽不動產增資逾200億元！國內不動產行情看漲，大型壽險公司獲益明顯，新光金控18日揭露，今年6月底為計算風險資本額RBC，對全省133棟新壽投資的大樓重新鑑價，未實現增值利益高達531億元，另外還有66棟大樓未在此次鑑價範圍，整體不動產未實現增值金額可能上看600億元。

新壽最近一次不動產重估是在2008年底，距離今年中重新鑑價，只不過18個月時間，上次是全台200棟大樓全數重估，不動產增值利益達326億元（已扣除去年出售的信義A11），這次只有133棟大樓重新鑑價，光這133棟大樓未實現增值利益就有531億元，增加205億元，另外還有66棟大樓因為投資時間未滿3年，未在這次重估範圍內。

這66棟大樓有部分位於內湖，據新壽副總經理徐順鋆表示，內湖商辦平均買價每坪40萬元，現在市價是50萬元，漲幅高達25％，新壽在內湖仍有13棟大樓，增值利益相當可觀。

金管會特別允許保險業者，在計算半年報RBC的時候，可將投資3年以上且有即時收益的不動產增資利益，納入自有資本中計算，但認列以自有資本或淨值的30％為限。

徐順鋆表示，新壽這次符合重新鑑價的不動產共有133棟，未實現利益達531億元，但這次半年報計算RBC時，只能將210.6億元算入RBC的自有資本中。

年底新壽還將重新針對所有不動產進行重估，未實現不動產增值利益將計入明年初公布的隱含價值（EV）及精算價值（AV)中，若以近來不動產標售頻頻創新高下，新壽的不動產增值利益極可能超過600億元。

台灣人壽本月以每坪833.9萬元，搶下南陽街1號的慶豐銀總行大樓，連帶使附近大樓價格水漲船高，新光站前摩天大樓已蟬聯西區地王多年，當年每坪以8萬元標得，現在是上漲100倍，光是土地1,533坪就價值127億元以上，整棟大樓價值至少500到600億元

慶豐銀總行大樓 賣相佳
2010/08/09
【聯合報╱記者孫中英╱台北報導】

位於台北火車站後面的慶豐銀行總行大樓後天（周三）標售，未標先轟動，吸引超過10組以上買家索取標單。此案是由中央存款保險公司委託第一太平戴維斯公司辦理標售，底價訂在14.56億元；但在眾多買家搶標下，標脫價可望飆破20億元。

國泰及台灣人壽上周董事會都決議，將購買大台北區不動產；新光人壽已公開表態會競標慶豐銀行大樓；其他包括中國、富邦、三商美邦人壽都有興趣。除壽險業外，還有建設公司、飯店業者都表示不排除搶標。

房仲業者指出，慶豐銀行總行大樓位在台北火車站對面，三鐵共構匯集，交通方便，再加上人潮聚集，不管是金融業據點或興建旅館、飯店用地，地理位置相當不錯。

慶豐銀行兩個鄰居也都想搶標。台壽保董事長朱炳昱多次表達，對「隔鄰」慶豐銀行總行大樓極有興趣，原因是台壽保南陽大樓和慶豐銀總行大樓興建多年，若標到慶豐總行，台壽保可擴大腹地，向台北市政府申請，進行都市更新計畫。

同樣也是「鄰居」的新光人壽，想標下慶豐銀總行當新光銀行「總行」門面。新光金控總經理許澎說，新光銀行目前總行設在新光摩天大樓內，但新光金高層認為，新光銀總行應有個「一樓」門面，比較能結合群眾，因此可望積極搶標。

中央存保表示，慶豐銀行總行大樓土地坪數、307坪，使用面積約2144.7坪，底標14億5640萬元，若以土地坪數換算，每坪474萬元。

房仲業者指出，今年台北西區土地標案接連創新高，從5月存保標出西門町昆明街的幸福大樓開始，該案由海霸王以10.29億元得標，溢價達25%。緊接著，6月新光人壽標出寶慶路土地，皇家季節酒店以18.23億元、每坪高達529萬元搶標，改寫中華路商圈標售紀錄。